528.住宅ローン破綻をしないために (その２・対策編)

この記事は、No.527の続きですので、先にそちらをお読み下さい。

前回の記事の続きです。今回は、不幸にして、住宅ローンの返済が苦しくなった場合の対策について、考えてみたいと思います。それは、早ければ、銀行ローンの3年間のサービス金利期間や優遇金利期間を過ぎて返済額が急増するあたりから始まります。これを回避する対策というか裏ワザがあります。それは、住宅金融支援機構の 「フラット35の保証型」 に借り換える、という方法です。現在、借りている銀行のプロパーローンを同じ銀行で借り換える、ということはできませんが、「フラット35」 であれば、商品が別ですので可能です。ただし、保証型を取り扱っている金融機関が今のところ、三菱東京UFJ銀行 (BTM) 、千葉興銀とノンバンクのSBIモーゲージの３つしかないというのが難点です。ちなみに、「フラット35保証型」 の10月1日時点の金利はBTMで3.22%　千葉興銀で3.0%です。返済期間は新たに、35年と振り出しにもどってしまうことになりますが、毎月の返済額はかなり減り、住宅ローン破綻という最悪の事態を (人によっては一時的かもしれませんが) 免れる可能性があります。詳しくは住宅金融支援機構のホームページから入っていただき、画面中央やや上の方にある 「フラット35」 をクリックし、次に 「ローンシミュレーション」 を選びます。この画面で具体に条件を入力していくと、返済額をおおよそ把握することができます。是非お試し下さい。

独立行政法人住宅金融支援機構 (2007.3.31までは、特殊法人 住宅金融公庫という名称だった) の 「フラット35」 では、住宅ローン債権を証券化し、機関投資家に売っています。同機構の行う住宅ローン債権の証券化支援業務ですが、今のところ、住宅ローン市場全体からみれば、証券化は全体の2割程度ではないか、といわれています。これが米国のサブプライムローン問題との大きな違いで、日本では住宅ローン融資が焦げ付いた場合、各銀行の子会社である住宅ローン保証会社が損を被り、間接的に親会社である銀行の経営も圧迫しますが、米国のように問題が拡散し、社会問題になるまでにはならないのではないかと考えています。もっとも、近い将来、長期金利が急騰した場合、金融機関が連鎖的に貸し倒れ倒産し、金融不安のきっかけとなる可能性も否定はできません。

ちなみに、一般の銀行では、そもそもフラット35のチラシを置いていないところもある (理由は、ズバリ自社ローンが売れなくなるからです) し、窓口などで 「フラット35」 を顧客に勧めてくることは、まず有り得ません。自社のプロパーローンを勧めてくる。「フラット35」 の申し込み自体、窓口で露骨に嫌な顔をされる場合もあります。一般的に考えて、金融機関が顧客に推奨してこない商品とは会社にとって利益が薄いわけで、消費者側からみれば、そういう商品こそ旨味があるのです。 「フラット35」 は住宅ローンの世界では、まだまだ一般の知名度が低いので、今後は庶民向けのセーフティネットとしての役割を果たすことを期待しています。機構も普及活動などの一般への広報に頑張っていただきたいものです。

★「フラット35」 には、保証型と買取型があり、買取型は、全国のほとんどといっていいくらいの金融機関の窓口で取り扱っていますが、買取型は、借り換えには対応できません。保証型は、今後取り扱う金融機関が増えていくという情報があります。郵貯銀行も保証型に参入する可能性をほのめかせています。

★★このブログでは、庶民向けセーフティネットとして、住宅ローン融資のプロによる 「住宅ローン無料相談室」 を設けて、メールで相談を受け付けています。